Subida histórica de los alquileres por el fin de contrato COVID
A partir de 2026, miles de inquilinos en Madrid se enfrentarán a una realidad que llevaba años gestándose en silencio. Los llamados contratos covid de alquiler, firmados entre 2020 y 2021 en plena pandemia, comenzarán a perder la protección legal que impedía subidas significativas de renta durante los primeros cinco años. El resultado: incrementos de hasta 383 euros mensuales y una presión económica que muchas familias no podrán asumir.
El fenómeno no es menor. Según estimaciones del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, la revisión de estos contratos supondrá un aumento medio de 2.042 euros anuales en la Comunidad de Madrid, afectando directamente a unas 400.000 personas en la región.
Qué son los contratos covid y por qué vencen ahora
Durante los peores momentos de la pandemia, el mercado del alquiler vivió una situación excepcional. La salida de población de las grandes ciudades, la caída del turismo y la incertidumbre económica provocaron una bajada significativa de los precios, especialmente en Madrid y Barcelona.
Muchas personas aprovecharon ese contexto para firmar contratos de alquiler entre 2020 y 2021, amparados por una normativa que:
- Limitaba las revisiones de renta
- Ofrecía estabilidad durante cinco años
- Protegía al inquilino frente a subidas bruscas
Ese periodo de protección termina ahora. En 2025 ya ha comenzado a afectar a quienes firmaron en 2020, y en 2026 llegará el turno de los contratos firmados en 2021, los más numerosos.
Con el vencimiento de ese marco legal, los propietarios pueden actualizar las condiciones del alquiler a precios de mercado, muy superiores a los de hace cinco años.
Hasta 383 euros más al mes: el impacto real en los hogares
El Ministerio estima que la revisión de estos contratos puede suponer subidas de hasta 4.600 euros anuales en algunas comunidades. En Madrid, la media se sitúa en 2.042 euros al año, lo que equivale a unos 170 euros más al mes, aunque en muchos casos el incremento será bastante mayor.
Este ajuste llega en un momento especialmente delicado:
- El precio del alquiler en Madrid ha subido un 47 % en los últimos cinco años
- En 2024, los inquilinos destinaban de media el 71 % de su salario al alquiler
- La capacidad de ahorro es mínima o inexistente en muchos hogares
Para miles de familias, jóvenes y trabajadores, el nuevo precio simplemente no es asumible.
Madrid, epicentro del impacto
Aunque el fenómeno es estatal, Madrid es la comunidad más afectada en número de viviendas. Según las estimaciones disponibles:
- 145.800 viviendas verán revisado su contrato
- 400.000 vecinos podrían verse obligados a cambiar de casa
- Muchos se desplazarán a municipios periféricos o fuera de la región
No se trata de desahucios visibles ni de lanzamientos judiciales. Es una expulsión silenciosa, progresiva y legal, provocada por la incapacidad de asumir las nuevas condiciones del mercado.
Las comunidades donde más subirá el alquiler
El impacto no es homogéneo en todo el país. Según los datos recopilados por el Ministerio, estas son las comunidades donde la revisión de los contratos covid tendrá mayor efecto económico:
- Baleares: subida media superior a 4.600 euros al año
- Comunidad Valenciana: alrededor de 2.700 euros anuales
- Canarias: unos 2.267 euros al año
- Comunidad de Madrid: 2.042 euros anuales, con el mayor número de afectados
En total, se calcula que más de 630.000 contratos serán revisados en toda España, afectando a más de un millón de personas.
Un cambio de ciclo en el mercado del alquiler
Lo que está ocurriendo no es solo el fin de una protección legal puntual, sino el cierre de un ciclo. Los contratos firmados en pandemia reflejaban un mercado excepcional que ya no existe.
Hoy el alquiler se caracteriza por:
- Oferta muy limitada
- Alta demanda en grandes ciudades
- Escasa vivienda asequible
- Mayor presión sobre los inquilinos
La revisión de los contratos covid actúa como un acelerador de una tendencia ya existente, agravando las dificultades de acceso y permanencia en la vivienda.
Una realidad que marcará 2026
El vencimiento masivo de estos contratos convertirá 2026 en un año clave para el alquiler en Madrid. No habrá un único día ni una gran explosión mediática, pero sí un goteo constante de cambios de vivienda, mudanzas forzadas y reajustes familiares.
Una transformación silenciosa del mapa residencial de la ciudad que, aunque legal, tendrá profundas consecuencias sociales y económicas.
Porque cuando el alquiler sube más rápido que los salarios, el problema deja de ser individual y pasa a ser estructural.
